セミナー・相談会

事例⑤　 建物劣化診断

事例⑥　　一般財団法人 彩の国マンション管理センター建物診断

一般財団法人 彩の国マンション管理センターでは、埼玉の団地にて次のような建物劣化診断を行いました。

Ⅰ.　○○○団地の将来を考える

1．建替え並びに改修工事に関する再検証

過去の当マンションの建て替え並び改修工事の検討に関する資料を再検証。

２．建物劣化度現状調査（共用部分）

（コンクリート中性化試験／外壁塗膜付着力試験）
建物の長寿命化を図るうえで必要となる現状の劣化状況の確認を行うために、コンクリートの中性化の進行状況並びに既存の外壁塗膜の付着力の試験を実施しました。
その結果、コンクリートの劣化の程度を示す中性化の進行状況に特に問題はなかったものの外壁の一部において、現状の塗膜の付着力が基準値を下回っている箇所を確認しました。
上記の外壁塗膜の付着力が低い箇所は、8号棟・9号棟の外壁の一部です。次回の大規模修繕工事にて、その部分の対処が必要となりますが、すぐに何らかの処置をしなければならないという程度ではありません。

コンクリート中性化試験

基準値とは
建物の竣工年数におけるコンクリートの中性化がどこまで進むか（中性化深度）を示す理論上の数値です。

外壁塗膜付着力試験

サッシ経年劣化

一般的にサッシは経年劣化により、先ずは戸車に不具合が出ます。
既にサッシの部材の欠損や戸車の作動不良が発生しており、既に戸車を交換した住戸もあります。戸車については、現場調査の際、一部の住戸でサッシを外し、交換部品を確認しております。
サッシについては、戸車などの部品の補修の他、サッシの障子、レール部分等の経年劣化や断熱性の向上の観点からカバー工法によるサッシ交換も検討する時期に来ています。
また、建物全体的な断熱性の向上として、外断熱工法による改修工事がありますが、その際には、サッシの交換工事を合わせて行うようになります。
その為、サッシの交換工事については、今後どのような工事を行うのか、エコポイントなどの補助金を活用できないか、そういったことも検討する必要があります。

【専有部分】　サッシ改修工事例

事例⑥の団地では、数年前から建て替えを検討されていましたが、諸々の事情により、その計画の進展が難しい状況でした。
団地の将来を考えることを目的に、建物全体の劣化診断を行い、その結果を住民説明会にて居住者の皆さまにご説明しました。
建替えは現状では難しくとも、それは将来の重要な課題とし、建物を長く維持する観点から調査結果をもとに長期修繕計画の見直しを行いました。
建物の調査は、目的を明確にし、その結果を管理組合の運営に反映させることが重要です。

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