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マンションの資産価値の維持・住環境の向上を考えるセミナー
「大規模修繕工事は責任施工か設計監理か」

マンションの資産価値の維持・住環境の向上を考えるセミナー


マンションは放置すればスラム化します。
マンションの資産価値を維持し、住環境を向上させるためにはどうすればいいのか、参加者の皆様と考えるセミナーといたします。


2016年4月23日開催
「瑕疵工事の対策を学べば、大規模修繕工事の費用は抑えられる!?」

≪大規模修繕工事における瑕疵?実例≫

前回の大規模修繕工事の際に外壁のタイル面に塗布した材料(FRP)が著しく劣化しています。
当時タイル面の落下防止のために用いられた工法ですが、現在その製品は製造中止となっています。

大規模修繕工事は責任施工か設計監理か

第一部 責任施工、設計監理 それぞれの事例紹介

大規模修繕工事を進めるにあたり、一般的に2つの方法があります。

  • 責任施工方式
  • 設計監理方式

最近の施工事例をもとにそれぞれの方式について、考えてみます。

事例 ①
概要
所在地
東京都目黒区
建築年月
1968年6月(築48年)
建物規模
地上11階建て108戸
大規模修繕工事
2015年10月~2016年6月

前回の大規模修繕工事から25年以上が経過し、共用部分の劣化が進行し、外壁タイルの剥落や雨水漏水が発生。

相談
  • Q

    大規模修繕工事をやりたいと思っているが、どのように進めたらいいのか、コンサルタントとして、理事会で説明してほしい。

    A

    理事会に出席し、ご説明させていただきます。建物の状況を確認させてください。

現場確認
  • 屋上防水(ウレタン防水表層劣化)
    屋上防水(ウレタン防水表層劣化)
  • 屋上防水(ウレタン防水一部破断)
    屋上防水(ウレタン防水一部破断)
  • バルコニー手摺発錆
    バルコニー手摺発錆
  • 開放廊下手摺爆裂
    開放廊下手摺爆裂
  • 外壁塗膜浮き(雨水浸入)
    外壁塗膜浮き(雨水浸入)
  • 共用廊下上裏爆裂(雨水浸入)
    共用廊下上裏爆裂(雨水浸入)
  • 共用廊下上裏ひび割れ(地震時ひび割れ)
    共用廊下上裏ひび割れ(地震時ひび割れ)
  • 外壁タイル剥落(地震時剥落)
    外壁タイル剥落(地震時剥落)

報告
  • 報告書1
  • 報告書2
  • 報告書3

建物劣化状況を理事会にて報告したところ、「説明会を開催するので、この内容を出席者に説明してほしい」との要望があり、あらためて区分所有者に向けて建物の劣化状況に関する説明会を開催することになりました。

説明会開催

早急に大規模修繕工事を行うことについては、管理組合内で異議はないもののどのように工事をすすめるのか。
修繕積立金の残高がわずかであり、工事の計画はもとより、資金計画においても不安視された。

実施計画立案

設計事務所に依頼する資金がなく、施工業者に直接工事を発注する責任施工にて工事を計画することが決定。諸々の検討を経て以下のスケジュールで工事を着工することができた。

実施月 作業内容
2015年1月 住民説明会
2月~5月 大規模修繕工事仕様等検討、借入内定
6月 大規模修繕工事仕様等決定、見積参加業者公募
7月 現場説明会開催、見積参加業者見積提出
8月 見積参加業者ヒアリング、定期総会議案承認
9月 工事説明会開催
10月 大規模修繕工事着工

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