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マンションの資産価値の維持・住環境の向上を考えるセミナー
大規模修繕工事を成功させるための「選び方」と「作り方」

マンションの資産価値の維持・住環境の向上を考えるセミナー

マンションは放置すればスラム化します。
マンションの資産価値を維持し、住環境を向上させるためにはどうすればいいのか、参加者の皆様と考えるセミナーといたします。

 

第一部 成功・失敗事例から学ぶ、コンサルタントの「選び方」

大規模修繕工事を設計事務所と契約して進めようということが管理組合で決まりました。
では、どうやって設計事務所を探しますか?

  • ① 管理会社に紹介してもらう。
  • ② 管理会社が設計監理業務を行う。
  • ③ 業界紙などで公募する。
  • ④ 前回の設計事務所に依頼する。
  • ⑤ 管理組合内の専門家に依頼する。
  • ⑥ その他

 

事例① 管理会社に設計事務所を紹介依頼(設計事務所選定)

都内Aマンション。2回目の大規模修繕工事を計画するにあたり、管理会社に設計事務所を紹介してもらうように依頼。
管理会社から設計事務所を3社紹介され、ヒアリングを行い、その中の1社が「やる気がありそうだ。」とのことで契約することを決定。

施工業者5社の見積もりを比較検討。内容に疑問を持った役員が設計事務所に問い合わせ。その回答にさらに不信感をもった。

施工業者の選定方法に不信感をもち設計事務所を解約検討。

事例② 設計事務所が勧めるその工事が適切か?

都内Bマンション。住戸内に漏水が発生し、前回の大規模修繕工事の際に設計監理を行った設計事務所に漏水原因の調査を依頼。
設計事務所は、漏水原因は特定できなかったが、足場を架設して漏水調査を行い、斜壁及びバルコニーの防水工事を行うことを提案。

工事の設計予算としては、約16,000,000円を計上。
工事を行うにあたり、下記のような条件で施工業者の公募を提案。

《公募条件》
1)資本金等 ①総合工事業
②サブコン・専業リフォーム事業
10億円以上
1億円以上
2)年間売上高 ①総合工事業
②サブコン・専業リフォーム事業
500億円以上
50億円以上
3)集合住宅元請
  改修工事高
①総合工事業
②サブコン・専業リフォーム事業
15億円以上
25億円以上
4)集合住宅元請
  改修契約割合 
①総合工事業
②サブコン・専業リフォーム事業
80%以上
60%以上
5)現場代理人 改修工事における5年以上の経験を有し一級建築士若しくは一級建築施工管理技士の資格を有するものとする。

この工事により修繕積立金をほぼ使い切るにもかかわらず、漏水原因が特定できていないことから、工事後に漏水が発生しても、それは保証外となります。
斜壁から漏水するかもしれない、タイルが落ちるかもしれないという予防保全的な工事も含まれます。
そもそもこの工事の内容で、今回の募集条件で応募する施工業者があるのか?
設計事務所の提案に1人の区分所有者が異議を唱えましたが、管理組合全体の理解を得られるまでに至っていません。

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