セミナー・相談会レポート

2019/3/2（土）開催セミナーレポート

大規模修繕工事を成功させるために！工事内容と見積りチェックポイント

開催日: 2019/3/2日（土）
開催場所: 武蔵浦和コミュニティセンター（南区役所）

大規模修繕工事の成否はマンションの資産価値を左右する重要な工事となります。大規模修繕工事の中身と見積りのチェックポイントを知ることで無駄な工事を行わず修繕積立金を守ることを考えました。

大規模修繕工事とは

工事内容・工事費・工事期間等が多大となる計画修繕のことをいいます。
具体的には仮設工事、下地補修工事、塗装工事、防水工事などをいいます。

目的は、劣化した建物を竣工当時の性能まで回復させることですが、建設当時にはなかった設備やニーズを現状に合わせる改良工事も含みます。

共通仮設工事、直接仮設工事

共通仮設は、工事期間中必要な設備として、現場事務所・作業員詰所・資材置場・廃材置場・仮設トイレ・沈殿枡などを設置します。

直接仮設は、外壁など手が届かない箇所の作業用に足場を設置する工事のことです。

下地補修工事

まず、大規模修繕工事が始まると、足場組立完了後、まっさきに下地調査が始まります。人間でいうお医者さんの診断・検査にあたります。ひび割れ・塗膜剥離・爆裂・タイルの浮き・タイルの割れなど、症状によって対処方法が変わる為、対処方法ごとにマスキングテープやスプレーなどで色分けしてマーキングをしていきます。クラックの巾は、クラックスケールという定規などを用いてを確認していきます。浮きや塗膜剥離は打診棒やテストハンマー等により音で確認していきます。マーキングの種別一覧表などを掲示されると思いますので、どこをどう直すのか見られると良いでしょう。この時点で工事業者や設計監理者が、補修方法やマーキングの対処法が適切か確認する事をマーキング検査といいます。

シーリング工事、塗装工事

シーリング工事は、壁目地・サッシ廻り・建具廻り等、各部位から水の侵入・空気の通過を防止するために行う工事です。シ-リング材が、水密性・気密性を確保し、漏水を防ぐことが目的です。
塗装工事は、建物外壁やバルコニー内壁を保護し同時に美観を復元させる目的の工事です。最近では、耐候性・耐汚染性を重視した材料が多く、種類も豊富であることから、塗装仕様（工程や使用材料等の選別）を慎重に選択する事が重要となります。

防水工事、防滑性ビニル床シート工事

建物や構造物を雨、雪、水、紫外線等から守り保護する工事です。防水の種類：【アスファルト防水】アスファルトに合成繊維不織布を含ませて作ったシート状の建材を貼り重ねる工法です。防水性が高く、耐用年数がほかの材料と比べて長いのが特徴です。【塩ビシート防水】塩化ビニールシートから作られた防水シートを下地に貼り付ける工法です。塩ビシートは耐久性が高く、施工時の美しい状態を維持しやすいのが特徴です。【ゴムシート防水】合成ゴムから作られた防水シートを下地に貼り付ける工法です。「コストが安い」「施工しやすい」「工期が短期間で済む」といったメリットがあります。【塗膜防水】防水塗料を塗り重ねて水の浸入を防ぐのが塗膜防水です。ウレタン樹脂を塗り付ける「ウレタン防水」はゴム状で一体感のある防水層を形成できます。

見積りのチェックポイント

不適切コンサルタント問題

昨今、各メディアで「ブラックコンサル」の報道がされております。
ですが、忘れていけないのはそもそも大規模修繕工事で管理組合の知らないところで高いリベート・利益を確保していたと報道されたのは、マンション管理会社でした。
『（２０１７.２.４週間ダイヤモンド）（２０１７.１０.１９NHKクローズアップ現代）』ブラックコンサルの報道である意味管理会社の報道は忘れがちですが、管理組合として利益を守る為にも留意しなければなりません。

職人の確保と品質管理

職人（技能労働者）不足が常態化しているため、職人の確保と品質を管理する管理者（現場代理人）が重要となります。
また、不足しているのは、職人だけではありません。不況時のリストラや新卒採用を抑制してきた影響で、現場の施工管理や品質管理を行う管理者も不足しています。管理人材の問題は、早いうちから手を打たないと、いずれ品質面などで表面化して大変なことになります。

セミナーに参加された管理組合の方から『新たな発見ができ是非検討したい』との感想をいただきました。今後も継続して管理組合のみなさまに、管理運営の適正化対策についてお話させていただきます。